09-26
2019

房地产开发的会计科目

发布者:申博     浏览次数:

  可选中1个或多个下面的关键词,搜索相关资料。也可直接点“搜索资料”搜索整个问题。

  1、房地产开发企业会计常用科目有,开发成本、开发费用、预收帐款(房款)、以后就是主营业务收入、预付帐款(供应商)以后就是主营业务成本、长期借款(一般都需要贷款)、短期借款。

  2、房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。这些税种核算的会计科目有:应交税费、营业税金及附加、管理费用以及二级科目应交增值税、税金、应交所得税等。

  3、基本核算方法(流程),房地产企业开发项目的发生的所有开发费用都在开发成本下核算。

  在我国,通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件,房地产开发必须是国有土地。我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发,集体土地必须经依法征用转为国有土地后,才能成为房地产开发用地。

  城市规划的原则:城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施,是城市发展的纲领,也是对城市房地产开发进行合理控制,实现土地资源合理配置的有效手段。科学制定和执行城市规划,是合理利用城市土地,合理安排各项建设,指导城市有序、协调发展的保证。

  本文适用于房地产开发企业,不包括自己建造部分,纯包给施工单位承建。所涉业务流程为公司拿地,请设计公司设计,委托施工单位承建,自己或请代理销售房子,结算,确认收入成本,不涉及上市公司所提减值预备。 1001 现金,这个科目就不用多说了,注重他是现金流量表的科目,金蝶K3 和用友U8 都能够实现现金流量表的自动编制,设置好了可以省下好多时间和精力。

  1002 银行存款,一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款,这里面会涉及到几种性质不同的账户,建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开,设成三级明细

  1002.03 按揭保证金户 视情况可设明细,同时一般情况下,银行会要求对应在开一个一般结算户,专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户

  这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金,便于统计公司的可动用资金,可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的,在报建的时候,计委和建委都会要银行开具相应的资金证实,这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。

  1009 其他货币资金、1101 短期投资、1102 短期投资跌价准备、1111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息 这几个科目基本上不会用,投资业务核算不是本文所要讨论的内容,不再详述。

  1131 应收账款 现在都是房子预售,用预收账款或其它应付款,一般不用应收账款,房地产开发商一般不会赊销房子,假如在市场发生大的困难时,也有可能用分次付款的方式促销,会形成应收账款(交房,并且结算以后),如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况,这份工作不干也罢。

  1133 其它应收款 留意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目,主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金,临时接电保证金等,各地政府花样不一样,可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目:内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它;用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细治理。这个功能前面所述的两个软件都可以实现,但要在开始进行设置时设好,尤其是存出保证金账户,在实际工作中,报建部门拿回来的收据都是一样的,会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目,哪些要最后退回来的项目,所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清晰。

  1151 预付账款 基本不用,可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候,也不会很复杂,最近一年,预付账款在税源比较紧张的地方,可能会引起税务局的关注,会提一些很莫明其妙的要求,他是你的主管税务机关,你也不好反驳,最好还是收一单发票付一笔款。

  1161 应收补贴款、1201 物资采购、1211 原材料、1221 包装物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差异、1241 自制半成品、1244 商品进销差价、1251 委托加工物资、1261 委托代销商品、1271 受托代销商品、1281 存货跌价准备、1291 分期收款发出商品、1301 待摊费用、1401 长期股权投资、1402 长期债权投资、1421 长期投资减值准备、1431 委托贷款等科目基本上不用。

  1243 库存商品 一般库存商品只有结算后从开发成本中转入,平时就在开发成本中,报表放存货。

  1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样,不再详述。

  1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目基本上不用,如要用,与其它无异。

  1243 库存商品 一般库存商品只有结算后从开发成本中转入,平时就在开发成本中,报表放存货。

  1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样,不再详述。

  1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目基本上不用,如要用,与其它无异。

  2101 短期借款 一般房地产开发项目的借款期是24 个月,应该核算在长期借款里面,房地产开发流动资金贷款取消以后,这个科目基本上不用了。

  2121 应付账款,此科目不要用对单位的二级科目,应采用往来核算,建议分一下单位的类别:如总包单位、分包单位、设计单位等,视具体情况而定,如果项目小的话,就没有必要,直接用往来核算,在用往来核算的时候,一定要用往来单位的全称,方便以后核查,这一点,做会计要给予相称的重视。同时建议所有的付款都走这里走一道,即便是票款两清的时候。即用下面的分录:

  这样可以保证在做财务决算时,与往来单位对账可以一目了然,这一工作应该引起相当的重视,等到决算时再来清理,工作量大得无法想象。

  2131 预收账款现在的销售模式都是预售的模式,预收账款也要采取往来客户核算的模式。很多公司采用表代账的模式,这一点并不好,财务基础数据没有,很难保证正确性,如果有很好的销售控制软件来控制,也可以用表代账的模式。千万不要相信EXECl 表这种电子文件,没有一个人能保证在频繁地操作中不会出现错误,一旦出现,根本没有办法追溯,将让你痛苦不已。因为它无法记录过程,而财务软件则不同,能够告诉你形成最后结果的过程。在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来,才至于出现你的老板会找你要什么数据,而你拿不出来的局面。也为你后期项目猜测回款提供一定的依据。

  2151 应付工资、2153 应付福利费、2161 应付股利与其它无异。

  房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴,这个各地情况不一样,具体以主管税务部门的要求为准,从近几年来看,房地产开发企业的纳税情况在税款中占有很大的比例,所以在税款的缴纳上可以与税务部门做一定的沟通,具体缴纳情况则要看与税务部门的沟通情况了。

  有的企业把预缴的税款放在本科目的借方,也有的企业把预缴的税款放在存货里,如果税务关系好,轻易核亏,放在损益表也无不可,不能死搬会计准则。

  2181 其它应付款 一般来讲,预收的房屋销售款应在预收账款的核算,如果为了会计报表的需要,有可能需要放在此科目。在项目发包的过程中,会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算,亦要用往来核算,建议先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等,可根据项目具体情况来考虑。

  2191 预提费用 在计算银行贷款利息时可能用到,你要想简朴的话,可以直接根据银行收贷款利息的单子计入开发间接费用将利息资本化或计入财务费用。

  2201 待转资产价值、2211 预计负债、2311 应付债券、2331 专项应付款、2341 递延税款一般不用。

  2321 长期应付款 一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策,收到财政相应的补贴时,一般放入此科目。

  4101 开发成本 开发成本的核算明细一般分为土地及拆迁、前期费用、建安工程、基础设施、配套费用、开发间接费(系4015 转入),建议在建立核算体系之前与成本控制部门(预算部门)进行沟通,最好做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致,确保后期项目决算、对账工作的顺利进行,不要弄成预算部门和财务部门提出来的数据不一致,这样会令老板非常气愤,结果两个部门都会挨骂。

  4015 开发间接费用 一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用,一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。

  5101 主营业务收入、5102 其他业务收入、5201 投资收益、5203 补贴收入、5301 营业外收入、5401 主营业务成本、5402 主营业务税金及附加、5405 其他业务支出、5501 营业费用、5502 管理费用、5503 财务费用、5601 营业外支出、5701 所得税、5801 以前年度损益调整等损益类科目与其它无异。关于房地产收入的确认,请详细看一下国税发2003-83 号文,讲得很详细。 房地产会计核算是比较简单的,主要是往来的核算比较繁杂,因为在其它应收、应付核算要建立比较好的核算体系可以减少很多的工作量,这一点非常重要。

  房地产行业的税收比较复杂。需要重点关注,同时房地产行业所涉税种多属地方税,各地的政策亦不完全相同,应多与主管税务机关沟通。关于税的问题,可以请税务代理,一般税务代理和税务机关有长期的沟通,亦有相当的关系,可以节约企业的沟通成本。

  (3)应收账款:主要是核算在开发经营过程中,转让和销售开发产品,提供出租房屋和提供劳务,而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

  ②出售租赁商品房而应收取的未收到的款项(所附原始单据:购方协议销售发票或出租发票)

  (4)坏账准备:确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失,主要有两种核算方法:一种直接转销法,二是备抵法

  (6)预付账款:是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款,分别设置“预付承包单位款”和“预付供给单位款”两个明细科目。

  (7)采购保管费:主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

  (8)物资采购:主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金,月终分配的采购保管费和材料成本差异。

  (1)应付账款:因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项 支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借:开发成本

  (2)预收账款:按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借:银行存款

  (5)应交税金:核算应向国家交纳的各项税金,主要包括(营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种)

  (1) 开发成本:如能确定核算对象的,直接计入“开发成本”,主要包括: 土地征用及拆迁补偿费(土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费);前期工程费(规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”);基础设施费(小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化);建筑安装工程费(支付给承包单位的建筑安装工程费);公共配套设施费(居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出),分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目

  某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本(或计划成本)*配套设施预提率

  配套设施费预提率=该配套设施预算成本(或计划成本)/应负担该设施开发产品的预算成本(或计划成本)*100%

  (2)开发间接费用:所属直接组织和管理开发发生的费用,包括:管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销

  (3)管理费用:是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

  (4)财务费用:包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

  (5)销售费用:为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括:产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费;产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费,以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等常常费用

      申博,申博sunbet,申博太阳城

网站地图

申博

申博太阳城集团 集团介绍 | 领导团队 | 申博太阳城地产 | 申博太阳城物业

新闻 公司动态 | 专题杂志

投资者关系 最新公告 | 财务信息 | 公司治理 | 公司治理

产品服务 三好住宅 | 城市配套服务商 | 绿色建筑

企业公民

加入我们

投诉建议

廉政举报

联络我们

申博太阳城设计开发及维护服务公司
申博(深圳)

 网站地图